ЖИЗНЬ В АВСТРАЛИИ

РЕКОМЕНДУЕМ

Профессиональная иммиграция в Австралию:
Версия 026

Австралийская студенческая виза:
Версия 018

Бизнес иммиграция в Австралию:
Версия 017

         

Иммиграция в Австралию - IMMI-TO-AUSTRALIA.COM


 
Поиск по сайту

Переведите на:


Недвижимость - Правила покупки Австралийское недвижимости - Покупка недвижимости на первичном рынке Австралии

Покупка недвижимости на первичном рынке Австралии

05.12.2010

 

Настоящая статья написана:

  • Австралийским Иммиграционным агентом
    Alexander Romanik
    MAR No. 0747691,
    координатором визового отдела
    Австралийской Иммиграционной компании
    Allianceau (Australian Business Number: 76534059383)
    immi-to-australia.com,
    в соавторстве с:

    Австралийским агентом по недвижимости
    Elena Compton
    REA No. 3031401.

Любое использование материалов этой статьи в коммерческих или рекламных целях, без письменного разрешения авторов данной статьи, а также любое копирование и тиражирование данных материалов, считается не законным, является нарушением собственности авторских прав авторов данной статьи и может быть причиной исковых претензий и разбирательств в судебном порядке.


Учитывая тот факт, что данный Веб-сайт в основном ориентирован на русскоязычную аудиторию, находящуюся вне Австралии, кратко можно сказать следующее: Вы без особого труда и проблем имеете возможность приобрести в собственность на своё имя строящиеся новые Австралийские объекты (квартиры или дома) на "первичном рынке" недвижимости при условии внесения всего 10% от стоимости этого объекта (квартиры или дома) в качестве депозита, даже не приезжая в Австралию, а физически находясь на собственной кухне.

 

Схема покупки недвижимости на "первичном рынке" выглядит следующим образом:

Вы находитесь в России перед монитором компьютера. У Вас достаточно собственных финансовых средств для покупки объекта на "первичном рынке" недвижимости в Австралии.

  • Вы находите заинтересовавшее Вас предложения о покупке квартиры (например) в "небоскребе", который только что начал строиться строительной компанией и которые активно рекламируют свои проекты в Интернете;
  • Вы контактируете с менеджером по продаже этой строительной компании (у которого также есть лицензия Австралийского агента по работе с недвижимостью) и просите его предоставить Вам подробную информацию, включая планы предлагаемых к продаже квартир;
  • Если Вам понравилась квартира, Вы контактируете с этим менеджером по продаже, сообщаете ему о том, что Вы готовы купить квартиру № 58 (например) и просите его прислать Вам на подпись контракт;
  • Менеджер по продаже идет к юристу компании застройщика, берет у него стандартный контракт, вносит в него Ваши данные, сканирует его и высылает Вам по E-mail или по факсу на подпись.
  • Вы получаете контракт, подписываете его со своей стороны, сканируете его и высылаете по Е-mail или по факсу обратно.
  • Как только менеджер по продаже (или агент по недвижимости) получит подписанный Вами контракт, то он сразу попросит Вас внести на счет компании-застройщика 1% депозит от стоимости этой недвижимости как подтверждение Ваших серьезных намерений.
  • Вы вносите сразу же 1% финансовых средств от стоимости квартиры в виде депозита. И немедленно начинаете искать в этом же Австралийском Штате своего юриста по недвижимости, который будет работать для Вас, представлять Вас и выступать от Вашего имени в переговорах с юристом компании-застройщика. Таковы правила - далее процесс покупки-продажи недвижимости будет идти между двумя юристами, а не между Вами и представителем компании - застройщика. В каждом Австралийском штате свои законы, поэтому, если Вы покупаете недвижимость в Австралийском Штате Queensland (например), то юристы, представляющие продавца (с одной стороны) и Ваш юрист (с другой стороны) должны иметь регистрацию (лицензию) именно этого Штата. Если Вы не сможете сами найти такого юриста в открытых источниках, не волнуйтесь - мы посоветуем (порекомендуем) Вам независимого Австралийского юриста в конкретном Австралийском Штате;
  • Менеджер по продаже с подписанным Вами контрактом идет к юристу компании застройщика, отдает контракт ему и уведомляет его в том, что 1% финансовых средств в виде депозита его клиент (то есть - Вы) перечислил. В этот момент квартира "снимается из открытого списка предлагаемых квартир к продаже" и как бы "закрепляется за Вами";
  • Юрист компании - застройщика ещё раз проверяет контракт и отправляет его Вашему юристу. День получения Вашим Австралийским юристом уже подписанного Вами и представителем компании-застройщика контракта считается "нулевым днем" или как бы "точкой отсчета" операции по покупки недвижимости;
  • В течение первых пяти дней Ваш юрист просмотрит контракт на предмет включения в него ряда ограничительных условий, только при выполнении которых контракт будет вступать в силу. Например, условие "если Ваш банк даст согласие на кредитование Вашей покупки и предоставит Вам кредит на покупку недвижимости- subject of money", при соблюдении которого контракт вступает в силу с 14-го или 21-го дня (смотрите ниже). В это время Ваш Австралийский юрист обсудит с Вами все нюансы покупки (например, есть ли у Вас полная сумма денег, или Вам нужно дополнительное финансирование и др.) и даст Вам свои советы и рекомендации.
  • Если в течение 5 дней Вы измените свое решение и передумаете покупать данную квартиру, то деньги (1% от стоимости объекта недвижимости) Вам возвращаются либо в полном объеме, либо за минусом 0,25% (в зависимости от политики компании-застройщика), Вы выходите из контракта, а квартира опять котируется в листе свободного предложения к продаже. (Ситуация с возвратом 1% депозита в течение первых 5-ти дней всегда будет оговорена менеджером по продаже с Вами ещё перед заключением контракта в процессе предварительных переговоров);
  • С первого по 14-й или 21-й день (оговаривается отдельно) юрист компании застройщика и Ваш юрист обсуждают между собой окончательные нюансы по выполнению контракта;
  • На 14-й или 21-й день Вы перечисляете ещё 9% средств от стоимости квартиры (объекта недвижимости) на счет компании-застройщика и в этот момент Ваш контракт на покупку недвижимости становится "unconditional", а Вы становитесь формальным собственником этой строящейся квартиры;
  • Всё, Вы "временно забываете" об этом и ждете пока этот "небоскреб" будет построен и сдан в эксплуатацию. В процессе его строительства, цена купленной Вами квартиры постоянно растет, так как на момент Вашей покупки велись только работы над заливкой фундамента сооружения, и цена предложения к продаже была минимальной и таких квартир было 100 (условно). К моменту завершения строительства объект принял уже реальные очертания и готовность к заселению жильцов уже через несколько недель. Квартир на продажу в этом здании осталось 1-2, они приняли вид материального воплощения, а их рыночная цена уже выше, чем та, когда эти квартиры были ещё в проекте. Однако, Вы имеете право в любой день в период строительства продать свой контракт, либо переуступить права на его владение третьим лицам (при этом Вы теряете 2% ли 3% от контрактной стоимости квартиры в виде Государственного налога (stamp duty - смотрите далее по тексту), но учитывая то, что как правило, подобная переуступка прав на контракт происходит с гораздо большей прибылью для Вас, то потеря на этом фоне суммы в 2-3% от контрактной стоимости объекта недвижимости для Вас уже не будет "критически заметной" ;
  • День инспекции именно Вашей квартиры Австралийским Государственным инспектором по надзору за качеством строительства и день выдачи соответствующего сертификата (certificate of occupancy) считается днем ввода Вашей квартиры в эксплуатацию. Юрист компании застройщика официальным письмом уведомляет Вашего юриста об окончании строительства Вашей квартиры, а день получения такого уведомления Вашим Австралийским юристом считается "settlement date" в который Вы обязаны:
    • внести оставшиеся 90% стоимости квартиры, произвести другие обязательные расчеты (смотрите далее по тексту), поселиться в ней или сдать в аренду другим квартирантам, или;
    • получить в Австралийском банке кредит на оплату этой недвижимости (об этом - ниже по тексту), внести оставшиеся 90% стоимости квартиры, произвести другие обязательные расчеты (смотрите далее по тексту), поселиться в ней или сдать в аренду другим квартирантам или продать её на следующий день другому хозяину (с, как правило, не малой прибылью для себя).

Уточнение. Если по какой-то причине Вы не внесете в этот день оговоренные в контракте 90% остаточных финансовых средств от стоимости квартиры, Ваш контракт становится не действительным, Вы теряете право на этот объект недвижимости и теряете свой депозит 10% (1%+9%) внесенный ранее.
Именно поэтому надо быть уверенным в том, что у Вас точно будут в наличии необходимые 90% остаточных финансовых средств от стоимости квартиры, необходимых для внесения на счет компании застройщика в "settlement date"!

Схема 1 (графическая схема описанного варианта, открывается в отдельном окне).

Вот и получается то, что подобная операция является:

  • абсолютно законной и реальной для Российского покупателя;
  • абсолютно надежной, так как гарантируется Австралийским застройщиком и Австралийскими страховыми компаниями и Австралийским законодательством;
  • достаточно выгодной, с коммерческой точки зрения;
  • сохраняет интересы и соответствует интересам всех сторон - участников сделки, так как покупатель покупает недвижимость из "первых рук", компания-застройщик сама выплачивает комиссионные менеджеру по продажам, хозяин недвижимости может распоряжаться объектом недвижимости по своему усмотрению (продать, сдать в наем, поселиться жить и т.д.).

Единственное "НО" - Вам надо полностью доверять мнению такого Австралийского агента по недвижимости - менеджера по продажам компании-застройщика, так как Вы находитесь в другой стране и не видите реально то место, на котором строится этот объект недвижимости.

 

 

Что же делать, если Вы не доверяете в полной мере этому агенту по недвижимости - менеджеру по продажам компании-застройщика или у Вас не хватает собственных финансовых средств для покупки объекта на "первичном рынке" недвижимости в Австралии?

В принципе - тоже самое, только Вам придется на несколько дней прилететь в Австралию по туристической визе для совершения некоторых действий на месте, а схема покупки недвижимости на "первичном рынке" незначительно изменится на:

  • Вы находите заинтересовавшее Вас предложения о покупке квартиры (например) в "небоскребе", который только что начал строиться строительной компанией и которые активно рекламируют свои проекты в Интернете;
  • Вы контактируете с менеджером по продаже этой строительной компании (у которого также есть лицензия Австралийского агента по работе с недвижимостью) и просите его предоставить Вам подробную информацию, включая планы предлагаемых к продаже квартир;
  • Если Вам понравилась квартира, Вы контактируете с этим менеджером по продаже, сообщаете ему о том, что Вы готовы купить квартиру № 58 (например) и просите его прислать Вам на подпись контракт;
  • Менеджер по продаже идет к юристу компании застройщика, берет у него стандартный контракт, вносит в него Ваши данные, сканирует его и высылает Вам по E-mail или по факсу на подпись.
  • Вы получаете контракт, подписываете его со своей стороны, сканируете его и высылаете по Е-mail или по факсу обратно.
  • Одновременно с этим, заходите в раздел Туристическая виза и самостоятельно в течение вечера оформляете сами себе пакет документов для предоставления Вам Австралийской туристической визы;
  • Копию контракта Вы подаете в Департамент Иммиграции Австралии вместе с уже готовым пакетом документов на грантование Вам туристической визы, как основание Вашей поездки в Австралию. В этом случае, Австралийская туристическая виза будет грантована в самые короткие сроки (3-5 дней);
  • Как только менеджер по продаже (или агент по недвижимости) получит подписанный Вами контракт, то он сразу попросит Вас внести на счет компании-застройщика 1% депозит от стоимости этой недвижимости как подтверждение Ваших серьезных намерений.
  • Вы вносите сразу же 1% финансовых средств от стоимости квартиры в виде депозита. И немедленно начинаете искать в этом же Австралийском Штате своего юриста по недвижимости, который будет работать для Вас, представлять Вас и выступать от Вашего имени в переговорах с юристом компании-застройщика. Таковы правила - далее процесс покупки-продажи недвижимости будет идти между двумя юристами, а не между Вами и представителем компании - застройщика. В каждом Австралийском штате свои законы, поэтому, если Вы покупаете недвижимость в Австралийском Штате Queensland (например), то юристы, представляющие продавца (с одной стороны) и Ваш юрист (с другой стороны) должны иметь регистрацию (лицензию) именно этого Штата. Если Вы не сможете сами найти такого юриста в открытых источниках, не волнуйтесь - мы посоветуем (порекомендуем) Вам независимого Австралийского юриста в конкретном Австралийском Штате;
  • Менеджер по продаже с подписанным Вами контрактом идет к юристу компании застройщика, отдает контракт ему и уведомляет его в том, что 1% финансовых средств в виде депозита его клиент (то есть - Вы) перечислил. В этот момент квартира "снимается из открытого списка предлагаемых квартир к продаже" и как бы "закрепляется за Вами";
  • Юрист компании - застройщика ещё раз проверяет контракт и отправляет его Вашему юристу. День получения Вашим Австралийским юристом уже подписанного Вами и представителем компании-застройщика контракта считается "нулевым днем" или как бы "точкой отсчета" операции по покупки недвижимости;
  • В течение первых пяти дней Ваш юрист просмотрит контракт на предмет включения в него ряда ограничительных условий, только при выполнении которых контракт будет вступать в силу. Например, условие "если Ваш банк даст согласие на кредитование Вашей покупки и предоставит Вам кредит на покупку недвижимости - subject of money", при соблюдении которого контракт вступает в силу с 14-го или 21-го дня (смотрите ниже). В это время Ваш Австралийский юрист обсудит с Вами все нюансы покупки (например, есть ли у Вас полная сумма денег, или Вам нужно дополнительное финансирование и др.) и даст Вам свои советы и рекомендации.
  • Если в течение 5 дней Вы измените свое решение и передумаете покупать данную квартиру, то деньги (1% от стоимости объекта недвижимости) Вам возвращаются либо в полном объеме, либо за минусом 0,25% (в зависимости от политики компании-застройщика), Вы выходите из контракта, а квартира опять котируется в листе свободного предложения к продаже (Ситуация с возвратом 1% депозита в течение первых 5-ти дней всегда будет оговорена менеджером по продаже с Вами ещё перед заключением контракта в процессе предварительных переговоров);
  • По прибытию в Австралию, Вы лично знакомитесь со всеми документами и выезжаете на местность для ознакомления со строящемся объектом и (или) в офисе продаж компании-застройщика.
  • В случае, если у Вас нет уверенности в том, что к моменту завершения строительства объекта недвижимости у Вас будет достаточная сумма средств для полной оплаты контрактной стоимости этого объекта недвижимости, и Вам необходимо дополнительное финансирование со стороны Австралийского банка, то Вы со своим Австралийским юристом уже заранее оговорили этот вопрос и внесли в контракт факт предоставления дополнительного банковского финансирования как "оговаривающее условие" (смотрите выше по тексту).
  • В этот же день прибытия в Австралию, менеджер по продажам компании-застройщика (агент по недвижимости) знакомит Вас с финансовым брокером Австралийского банка, которому Вы должны предъявить документы в доказательство того, что у Вас есть личные средства в количестве 30% от стоимости покупаемого объекта. Ещё раз - только предъявить доказательство наличия этих средств. Никто не будет Вас просить внести их немедленно в качестве депозита. В этом случае, есть очень большая вероятность того, что финансовый брокер банка за несколько дней сможет договориться с банком о выделении Вам ссуды на покупку этой недвижимости в момент "settlement date";
  • Если Австралийский банк примет положительное решение по вопросу Вашего будущего финансирования, то Ваш Австралийский юрист уведомляет в этом юриста компании-застройщика и Ваш контракт становится "подтвержденным". Вы можете без каких-либо опасений возвращаться на Родину;
  • Если Австралийский банк примет отрицательное решение по вопросу Вашего будущего финансирования, то Вы можете выйти из контракта, без потерь, так как вступает в действие ограничительное условие "subject of money". Не дал Вам Австралийский банк по какой-то причине "добро" на покупку этого объекта недвижимости, а Ваш контракт вступит в силу лишь при удовлетворении этого условия, как обязательного, например.
  • Однако, надо отметить тот факт, что если у Вас есть все доказательства наличия в данный момент 30 % от стоимости объекта недвижимости и постоянный стабильный доход, то возможно то, что Австралийский финансовый брокер сможет договориться от Вашего имени с Австралийским банком о дополнительном 70% финансировании в момент "settlement date" без Вашего физического присутствия. Австралийский банк при принятии положительного решения пришлет Вашему Австралийскому юристу письмо о принятии предварительного положительного решения о Вашем финансировании (pre-approval letter), которое будет приложено к контракту для его "подтверждения" перед фактом дополнительного внесения 9% средств от стоимости квартиры и окончательным утверждением его как "unconditional". В этом случае, Вам нет необходимости физически находиться в Австралии для этого в этот период времени. Но, уже за несколько месяцев до окончания строительства объекта, когда окончательно будет утверждено то, что Ваша квартира по контракту будет числиться в официальных реестрах именно под номером 58, Вам всё равно придется физически приехать в Австралию. Австралийский банк выпишет Вам так называемый "mortgage document" в котором будет указано то, что эта квартира на конечном плане и официальных реестрах будет значиться именно под № 58. Вы получаете на её покупку оговоренное заранее количество финансовых средств под определенные условия от Австралийского банка, согласно "pre-approval letter", в чем Вы согласны и расписываетесь. Подпись на этом документе Вы должны поставить лично! Бывает так, что изначально на плане дома Ваша квартира значилась под номером 58, но кто-то купил две квартиры 34 и 35 и решил объединить их в одну (например). К моменту завершения строительства это уже становится ясным и номер Вашей квартиры как бы "может сместиться", хотя речь идет об одном и том же объекте недвижимости;
  • На 21-й день Вы перечисляете ещё 9% средств от стоимости квартиры на счет компании-застройщика и в этот момент Ваш контракт на покупку недвижимости становится "unconditional", а Вы становитесь формальным собственником этой строящейся квартиры;

Далее - аналогично приведенной ранее схеме № 1.

Схема 2 (графическая схема описанного варианта, открывается в отдельном окне).

Аналогично второй схеме, Вы также можете успеть решить все вопросы покупки объектов на "первичном рынке" Австралийской недвижимости уже находясь в Австралии по туристической визе в период своего, двухнедельного - трехнедельного тура , например.

Друзья, кому интересно более детально разобраться в вопросах покупки (продажи) Австралийской недвижимости, а также в вопросах, косвенно связанных с этими операциями, будет полезно обратиться к материалам, публикуемым ниже по тексту.

Часть 2. Австралийское законодательство, относящееся к операциям с недвижимостью.

 

Информация данной статьи корректна на дату опубликования этой статьи.
В случае, если после даты опубликования этой статьи в Австралийском иммиграционном законодательстве (совокупно: Australian Migration Act 1958 + Australian Migration Regulations 1994) произошли изменения, данная информация требует корректировки.

Sydney City
Sydney Mosman
Sydney. Окраины.
Смотрите в нашем фотоальбоме:

Сидней Сити

Олимпийский стадион Сиднея

Сиднейские районы

Брисбен

Солнечное побережье

Золотое побережье

Обзорная экскурсия по Мельбурну

Q1

 


Возможно, мы что-то упустили. Оставьте

Ваш комментарий

© 2001 "Alliance-Group"
при копировании материалов сайта обязательна ссылка на allianceau.com

Информацию об иммиграции в Австралию найдите на immi-to-australia.com!

  Яндекс.Метрика Яндекс цитирования