Часть 2. Австралийское законодательство, относящееся к операциям с недвижимостью.

Часть 3. Как решить вопрос с дополнительным финансированием.

Часто от наших клиентов можно слышать подобное: "Я уже был в Австралии и разговаривал в Австралийских агентствах недвижимости на предмет приобретения недвижимости в собственность. Меня заверили в том, что если я внесу депозит в размере 15-20% от стоимости объекта недвижимости, то могу получить остальные деньги в кредит на 25 лет, купить недвижимость и постепенно погашать задолженность перед кредитором в течение этого срока!"

Да, теоретически - да! Но, давайте будем реалистами и рассмотрим этот вопрос детально:

Существуют два вида кредитных учреждений - это:

• банки, финансирующие граждан Австралии под условные 8 % годовых и
  
• частные финансовые компании, которые также выдают кредиты на покупку недвижимости, но под более высокий процент - условные 10 -11 % годовых.
  

Как правило, такие финансовые компании имеют брокерскую лицензию на оформление кредита от тех же банков.

Схема достаточно проста и прозрачна. Финансовая (или брокерская) компания берет у крупного Австралийского банка большую сумму заемных средств, "дробит" эту сумму средств на тысячи более мелких финансовых пакетов и распределяет их среди большого количества мелких заемщиков (Вас, друзья). Беря сразу большую сумму заемных средств, такая финансовая компания имеет возможность получить от крупного банка средства под более низкий процент, имея "объемную процентную скидку". Распределяя средства среди мелких заемщиков, финансовая компания берет на себя повышенные риски и, чтобы избежать не оправданный риск старается перестраховать эти средства в страховых компаниях. Именно поэтому, взяв исходно в крупном Австралийском банке очень большую сумму средств под условные 8% годовых, мелкому заемщику достается маленький финансовый пакет уже под условные 10-11% годовых.

Как правило, первое требование Австралийских банков при рассмотрении заявлений на получение кредитов - это наличие у заявителя Гражданства Австралии или постоянной резидентской визы, а также многолетняя положительная кредитная история и постоянный доход (что, как правило, отсутствует у иностранцев, желающих приобрести недвижимость на "первичном рынке").

Подумайте сами, разве примет Австралийский банк решение о выдаче кредита иностранцу, у которого срок действия временной визы и его пребывания в стране заканчивается через 6 месяцев (например)?

В каждом банке существуют свои правила и критерии выдачи кредитов, которые основываются на оценке уровня доходов заявителя и их постоянстве. Например, если заявитель работает постоянно в основном штате крупной Австралийской компании полный рабочий день, имеет постоянный годовой доход AUD 200 000, живет один и просит у банка кредит AUD 500 000 на 25 лет, то есть большая вероятность того, что эта просьба будет удовлетворена. Если же - у заявителя годовой доход AUD 40 000, он работает на временных работах в разных мелких компаниях, у него есть жена с таким же доходом и трое детей - школьников, то у такого человека практически нет никаких шансов получить кредит в AUD 500 000 у Австралийского банка;

Вот здесь вступает финансовый брокер, который берет на себя часть финансового риска, но за это увеличивает кредитную ставку. Это абсолютно оправданно, так как он на себя берт большой риск давая гарантию от своего лица о Вашей платежеспособности, людям которые живут в такой не стабильной стране как Россия и не имеют кредитной истории на территории Австралии.

Если у Вас нет достаточного количества средств, для того, чтобы полностью покрыть стоимость объекта недвижимости в "settlement date", то надо быть абсолютно уверенным в том, что к этому моменту эти средства у Вас будут. Если покупатель недвижимости по какой-то причине не смог внести 90% от стоимости построенной недвижимости (или продаваемой на вторичном рынке) в "settlement date", то он автоматически теряет право на эту недвижимость и свой 10% депозит, который он внес ранее.

Именно по этой причине покупателю рекомендуется перестраховаться и получить у банка гарантию своего финансирования, даже в случае того, что у него есть деньги на покупку недвижимости. Возможно то, что у покупателя есть в наличии достаточное количество финансовых средств сейчас, но к моменту полного расчета за недвижимость могут случиться непредвиденные траты и собственных финансовых средств может не хватить. Имея гарантию банка, покупатель всегда может перезанять недостающие средства.

Если собственных средств на момент "settlement date" будет достаточно, то отказаться от банковского кредита всегда можно, заплатив при этом незначительные (условные) штрафные санкции.

В каждом крупном Австралийском банке существует как бы стандартная схема одобрения дополнительного финансирования клиента при условии наличия у него:

• Австралийского гражданства (либо постоянной Австралийской визы),
  
• продолжительной положительной истории на территории Австралии,
  
• стабильного дохода и
  
• собственных финансовых средств, в размере не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.
  

Если потенциальный заемщик не соответствует какому-нибудь из этих критериев, то шансов получить кредит от крупного Австралийского банка напрямую (непосредственно) у него нет.

Именно поэтому, такому покупателю приходится обращаться за получением кредита от этого же банка, но через банковского брокера (или финансовую компанию) под более высокий процент, но с более низкими требованиями к получению заемных средств и "перекладывания потенциальных рисков собственной неплатежеспособности на плечи этих финансовых посредников".

Да, финансовые компании идут на свой повышенный риск, выдавая кредит такому покупателю, зарабатывая себе деньги на разнице в процентной ставке, но при этом это часто является единственной гарантией для покупателя того, что сделка по покупке недвижимости состоится. Финансовые компании (банковские брокеры) дорожат каждым своим клиентом и поэтому применяют к клиенту более гибкий подход, идя ему на уступки и применяя различные индивидуальные схемы переговоров от его имени с банком, согласно его непосредственной ситуации.

Если банковский брокер (финансовая компания) уже одни раз получил для клиента одобрение на дополнительное финансирование от своего банка, то при покупке второй недвижимости такое одобрение скорее всего будет дано банком автоматически.

Именно поэтому, не бойтесь разговаривать открыто с менеджером по продажам (агентом по недвижимости) и просить его порекомендовать Вам такого банковского брокера, даже если у Вас на момент подписания контракта достаточно собственных финансовых средств и Вы способны оплатить полностью свою будущую покупку. Вдруг, что-то случится непредвиденное? Отказаться от заемных средств Вы всегда успеете.

Каждый опытный агент по недвижимости "работает в паре с таким банковским брокером", так как в этом случае сохраняются все интересы и каждая из сторон, заинтересована друг в друге, а именно:

• Агент по недвижимости заинтересован в том, чтобы его клиенту банковский брокер помог организовать дополнительное (резервное) финансирование от банка, так как в этом случае есть реальный шанс того, что контракт состоится, объект недвижимости будет продан покупателю и агент по недвижимости, в конечном счете, получит свои комиссионные от продавца этой недвижимости;
  
• Банковский брокер заинтересован в том, чтобы агент по недвижимости рекомендовал именно его своим клиентам, так как банковский брокер зарабатывает на разнице в процентной ставке кредитования, делая её максимально низкой для клиента и добиваясь наиболее приемлемых условий кредитования для покупателя от банка;
  
• Покупатель заинтересован в таком банковском брокере, так как ему намного спокойнее получить дополнительное (резервное) финансирование от банка, даже под более высокий процент (на всякий случай), но быть абсолютно уверенным в том, что контракт на покупку этой недвижимости не будет сорван из-за каких-то непредвиденных обстоятельств. Покупатель также заинтересован в опытном агенте по недвижимости, так как ему выгодно купить именно "перспективную недвижимость" с условием того, что через какой-то промежуток времени это же агент по недвижимости продаст её с максимальной прибылью.
  

У многих людей при рассказах о том, что человек купил дом в Австралии, который затем продал через 6 месяцев за двойную цену, теряется рассудок. Да, теоретически Вам было сказано правильно, но не было уточнено много обстоятельств, повлиявших на подобную прибыльную сделку того "счастливчика".

Ещё раз, да, да - возможно зарабатывать на рынке недвижимости Австралии очень хорошие деньги, окупая при этом покупку собственного жилья, но… - этот процесс не должен быть "спонтанным" со стороны покупателей (Вас друзья). Чтобы добиться желаемого результата, надо работать в тесном "контакте - треугольнике: покупатель - агент недвижимости - банковский брокер". Лучше заранее встретиться с этими людьми и обсудить с ними свои возможности и желания, абсолютно откровенно, так как каждая из сторон участвует в общем интересе, но личный интерес каждой из них не пересекается и не вступает в противоречие друг с другом (смотрите выше).

Получив правильный совет и приобретя "перспективную недвижимость" покупатель уже с момента оплаты 10% депозита и перехода контракта в состояние "unconditional" уже может рассчитывать на то, что цена этого объекта недвижимости поднимется непосредственно к "settlement date", что позволит переуступить этот контракт третьему лицу, даже не внося 90% остаточной стоимости. Однако, максимальную прибыль с подобных операций получают лишь те покупатели, которые покупают Австралийскую недвижимость при условии того, что они согласны и готовы "держать эту недвижимость в своей собственности минимум 5 лет", при этом часть своего семейного бюджета расходовать на погашение банковского процента на заемные средства.

Объект недвижимости будет принадлежать покупателю формально (как бы условно) до момента полного погашения задолженности по кредиту перед банком. Однако, этот факт не мешает формальному хозяину этой недвижимости перепродать её ещё до момента полного погашения кредитной задолженности перед банком. Только после полной выплаты задолженности по кредиту, объект недвижимости будет принадлежать покупателю полностью.

В случае задержки по выплатам кредита, объект недвижимости может быть "забран" кредитором и продан в погашение задолженности. Однако, если хозяин этой недвижимости "работал в тесном контакте со своим банковским брокером (смотрите выше), у него всегда есть возможность перефинансирования этого кредита в случае возникновения временных финансовых трудностей, либо, если он также "работал в тесном контакте со своим агентом недвижимости (смотрите выше)" - продать через агента этот объект с уже достаточно ощутимой прибылью (выгодой) для себя и рассчитаться с банком.

Часть 4. Мифы и заблуждения по поводу Австралийской визовой системы.

Информация данной статьи корректна на дату опубликования этой статьи.
В случае, если после даты опубликования этой статьи в Австралийском иммиграционном законодательстве (совокупно: Australian Migration Act 1958 + Australian Migration Regulations 1994) произошли изменения, данная информация требует корректировки.