Часть 5. Что может делать, а что не может делать агент по недвижимости, согласно Австралийского законодательства

Часть 6. Стандартная схема покупки Австралийской недвижимости на вторичном рынке.

В подтверждение сказанного, мы готовы рассказать Вам о стандартной схеме покупки недвижимости в Австралии на "вторичном рынке", лишний раз подчеркивая то, что лучше, если Вы физически будете находиться в Австралии при совершении сделки, то есть у Вас должна быть как минимум туристическая 12-ти месячная Австралийская виза. Только в этом случае Вы реально сможете купить что-то стоящее, что можно будет в дальнейшем продать.

О принципах покупки недвижимости на "первичном рынке" Вы можете получить информацию из "Части 1" настоящей статьи.

Итак:

Вы остановились на улице напротив витрины агентства недвижимости, видите фотографию и объявление о великолепном доме, выставленном на продажу стоимостью AUD $300.000. Это - цена продавца (asking price), за которую продавец хотел бы продать дом. Реально, Вы можете торговаться и купить дом дешевле.

Вы заходите в агентство недвижимости, узнаете кто именно из агентов занимается продажей этого дома, ксерокопируете его индивидуальную лицензию для себя (на всякий случай) и говорите ему то, что Вы хотели бы купить этот дом.

Вы платите агенту небольшой депозит (скажем AUD $ 1000) в подтверждение того, что Вы - реальный покупатель и говорите что Ваша цена (цена предложения) за этот дом AUD $ 280 000.

• является ли этот дом "первичной недвижимостью";
  
• есть ли разрешение FIRB на его продажу иностранцам;
  
• срок действия Вашей временной Австралийской визы.
  

Сделаем небольшое лирическое отступление и ещё раз напомним Вам то, что:

В лучших местах Австралии уже построены великолепные жилые закрытые комплексы для "культурных, образованных, финансово независимых, находящихся на социальной вершине общества людей". Уже заранее (при проектировании) застройщики получили разрешение FIRB на продажу домов и квартир иностранцам - то есть, Вам, друзья. Это как правило или:

• остров, куда идет один мост со стороны материка, или
  
• полуостров, также огражденный со стороны материка, или
  
• отделенный со всех сторон естественными: каналами, лесом, горами участок земли.
  

Это - настоящие райские места, охраняемые 24 часа в сутки со стороны воды и суши охранными структурами, внутри которых находятся свои бассейны, гольф и яхт клубы, рестораны, спортивные и развлекательные центры и т.д. Как правило, индивидуальный двор такого дома, находящегося в комплексе домов одной стороной выходит к подъездной дороге, другой - на водную поверхность с индивидуальным причалом для яхты (или просто - рыбалки).

На территорию подобного комплекса никогда не зайдет посторонний.

Агент по недвижимости (вместе с юристом продавца) начинает составлять контракт между продавцом и Вами (как покупателем). При этом, Вы даете указания оговорить в контракте все временные этапы и "оговаривающие условия" (смотрите ниже), и уходите домой. Придя домой, Вы начинаете искать своего юриста (это достаточно просто), который будет оформлять контракт с Вашей стороны. Агент по недвижимости с предварительно составленным контрактом встречается с продавцом и говорит ему что нашел покупателя для него (Вас, друзья).

Контракт вступает в стадию обсуждения с продавцом, в процессе которого может быть:

• одобрен (продавец согласен с предложением покупателя AUD $ 280 000);
  
• отклонен (продавец не хочет продать дешевле, а продает только за AUD $300.000);
  
• изменен (в процессе дальнейших переговоров стороны договорились о цене сделки AUD $ 290 000, например).
  

Если контракт отклонен продавцом, агент извиняется перед покупателем, возвращает ему депозит AUD $ 1000 и на этом процесс завершается. Если же контракт одобрен или измененный контракт одобрен, то стороны подписывают контракт, а дата подписания контракта считается "нулевым днем". В этом контракте четко описываются (обозначаются) так называемые "оговаривающие условия" (conditions), в случае наступления которых, контракт может быть расторгнут.

0 - 5 день.

С нулевого по пятый день, начинается так называемый "ожидательный период" (Cooling of period) в процессе которого Вы можете передумать и отказаться от контракта без дачи каких либо объяснений. В этом случае, Вы потеряете 0,25% от стоимости дома AUD $ 290 000 в виде штрафных санкций AUD $ 725. Вы извиняетесь перед агентом продавца, забираете остаток от своего депозита AUD $ 275 и без дачи каких либо объяснений выходите из контракта. На этом процесс завершается.

0 - 7 (может быть оговорен 14 день в контракте) день. Как правило, этот этап проходит по инициативе покупателя, который может его проводить исходя из собственных пожеланий и интересов, а может и не проводить, если полностью доверяет продавцу. Этот этап применим к объектам вторичного рынка недвижимости и уже полностью построенных и готовых к продаже объектов первичного рынка недвижимости. Этот этап не применяется к объектам незавершенного строительства первичного рынка недвижимости, когда покупатель покупает объект off the plan - когда ещё нет в природе того, что необходимо инспектировать.

Вы самостоятельно проводите так называемый "Pest and Building Inspection" , целью которой является проверка покупаемого дома на качество (нет ли в доме термитов или других насекомых, которые "проточили" несущие деревянные балки, не прогнили ли изнутри полы, не протекает ли крыша, плотно ли закрываются двери и т.д. и т.п.). Или, качественно ли строительная компания построила новый объект недвижимости, предлагаемый к продаже на первичном рынке (работает ли сантехника, плотно ли закрываются окна и двери и т.д.)

Проведение подобной инспекции - это Ваша добровольная инициатива, но этим нельзя пренебрегать! Вы берете телефонный справочник, находите такого специалиста и приглашаете его провести такую инспекцию в любой из дней этого периода. Вы обязательно должны убедиться в том, что такой человек имеет действительную лицензию на проведение подобных работ и индивидуальную страховку. Обычно подобная инспекция будет стоить Вам AUD $ 300 - 400, но Вам настоятельно рекомендуется это сделать. После проведения инспекции, Вам будет предоставлен рапорт с указанием всех выявленных (имеющихся) дефектов дома.

До 17:00 последнего дня этого этапа, Вы (при обнаружении каких-либо замечаний) имеете право на основании рапорта:

• потребовать у продавца устранения неисправностей;
  
• попросить изменить цену контракта (продажную цену дома);
  
• отказаться от контракта (без каких-либо потерь или штрафных санкций на основании этого рапорта при обнаружении неисправностей. Например, Вы имеете право заявить продавцу: " Вы мне продаете дом, а в нем плесень под полами и я не хочу покупать такой дом!" Покупатель выходит из контракта без потерь или штрафных санкций).
  

Если контракт прерывается на основании обнаруженных неисправностей, то Вы получаете обратно свой депозит и выходите из контракта. Если продавец за свой счет устранил неисправности или снизил продажную цену дома, с которой Вы согласились, то наступает следующий этап.

0 - 14 (может быть оговорен 21 день в контракте) день.

Прямо с начала нулевого дня Вы идете в банк и просите заем на покупку дома. Банк нанимает независимого оценщика и посылает его для проведения инспекции дома и независимой оценки. Если оценщик оценил дом в AUD $ 290 000, то Вы начинаете оговаривать с банком (или банковским брокером) вопросы займа (какую сумму средств Вы должны внести в качестве первого взноса, на какой срок берете заем, какую сумму Вы должны будете выплачивать ежемесячно и т.д.). С Вашей стороны было бы разумно предварительно обговорить все финансовые вопросы с банком и оговорить возможную максимальную сумму займа ещё до Вашего поиска недвижимости. Это необходимо сделать для того, чтобы не случился "казус", когда Вы подпишите контракт на AUD $ 290 000 и оценщик банка также оценит этот дом не ниже AUD $ 290 000, а банк посчитает что у Вас не достаточно прочное финансовое положение, которое не позволит Вам вовремя выплачивать проценты по займу и откажет в займе.

Ещё раз, лучше изначально оговорить в своем банке (или со своим банковским брокером) теоретическую возможность покупки Вами объекта недвижимости и максимальную сумму займа, на которую Вы можете рассчитывать, чтобы потом Вы не были поставлены перед фактом отказа в предоставлении заемных (или страховочных) финансовых средств!

В случае, если Вы вовремя не внесете второй депозит по контракту (смотрите ниже по тексту) на "settlement date", Вы можете понести штрафные санкции в размере 10% от стоимости объекта недвижимости.

Если же оценщик оценил дом ниже контрактной цены, например в AUD $ 200 000, то Вы имеете право:

• "попросить продавца изменить цену контракта (продажную цену дома);
  
• отказаться от контракта (без каких-либо потерь или штрафных санкций). Например, Вы имеете право заявить продавцу: "Вы мне продаете дом за AUD $ 290 000, а независимый оценщик, нанятый моим банком, оценил дом в AUD $ 200 000. Я не хочу за AUD $ 290 000 покупать дом, который реально стоит AUD $ 200 000 !";
  
• доплатить разницу AUD $ 90 000 из собственных средств, так как банк даст Вам заем не более, чем оценочная стоимость дома AUD $ 200 000 - возможно Вам очень понравился дом и Вы хотите его купить в любом случае, что случается крайне редко.
  

До 17:00 последнего дня этого этапа Вы должны успеть получить гарантийное письмо от банка о том, что банк предоставит Вам дополнительное финансирование на момент "settlement date" и в этом случае контракт становится "без ограничений (unconditional)". Либо, Вы отказываетесь от контракта по причине того, что банк не дал Вам финансирование на основании завышенной оценки объекта продавцом и выходите из контракта без потерь или штрафных санкций.

С этого дня контракт становится "без ограничений (unconditional)" и Вы уже не можете Выйти из него.

На следующий 15 (22) день Вы вносите второй депозит из собственных средств, но первый и второй депозиты суммарно не могут превышать 10% от цены контракта. В противном случае (если Вы не внесете вовремя второй депозит), Вы можете быть оштрафованы на сумму эквивалентную 10% от стоимости объекта недвижимости.

Начинается сам процесс купли продажи, который идет между юристом продавца и Вашим юристом (которого Вы уже должны нанять к этому моменту). Процесс может длиться в зависимости от договоренностей и условий контракта, но с этого дня, Вы становитесь формальным хозяином дома. Сам акт окончательного расчета с продавцом (settlement date) может произойти на 30 - 45 - 60 день.

За это время:

• юристы проверят все условия контракта;
  
• внесут изменения в реестры собственников и обновят центральную базу данных о собственности по всей Австралии, куда будут занесены Ваши данные как собственника;
  
• Ваш банк переведет средства в банк продавца на доверительный счет к дню "settlement date";
  
• бывший хозяин дома освободит помещение;
  
• юристы обменяются ключами;
  
• и.т.д.
  

Однако, в день, когда Ваш контракт станет "unconditional" Вы должны (мы Вам настоятельно рекомендуем) обратиться в страховую компанию, в которой Вы будете страховать Ваш дом, после завершения процедуры купли-продажи, и объявить им об этом. Как правило, страховая компания на период оформления сделки застрахует бесплатно Ваш дом на цену контракта, с условием того, что далее Вы будет страховать дом в этой компании после "settlement date", когда вступите в полное владение им.

Это обязательно надо сделать, тем более что в период с дня, когда Ваш контракт стал "unconditional" по "settlement date" страховка будет бесплатна для Вас.

Представьте ситуацию - бывшие хозяева выехали из дома через несколько дней, после того, как контракт стал "unconditional", дом стоит пустой (Вы в него не можете въехать до окончания процесса купли-продажи - "settlement date"), гроза, молния, в доме никого нет, дом сгорает. Вы не можете выйти из контракта, так как Вы дом уже формально купили. Если у Вас не будет страховки, получается то, что за эту сумму денег Вы купили просто участок земли с обгоревшими остатками какого-то строения. Будьте внимательны!

Если же у Вас будет такая страховка и такое несчастье произойдет, Вам будет выплачена полная сумма средств, на которую Вы сможете купить такой же дом на соседней улице или построить новый на месте сгоревшего.

Аналогичная ситуация может быть применена к объекту недвижимости первичного рынка, когда строительная компания уже продала Вам готовый дом (например), а Вы уже считаетесь его хозяином, но пока не можете в него въехать, так как сам процесс купли-продажи ещё не завершился. В доме в это время никто не живет, что-то случается (попала влага через не плотно закрытое окно, вздулся паркет и т.д.) В результате, Вы можете получить не то, что реально купили. Поэтому, в этот период лучше не полениться и оформить подобную страховку (тем более что она для Вас скорее всего будет бесплатной).

К окончанию контрактного срока купли продажи дома (settlement date), Ваш юрист передаст Вам ключи от дома и Вы можете смело перевозить мебель.

Вот и получается то, что с момента, когда Вы увидели понравившийся Вам объект недвижимости "вторичного рынка", до момента вселения в него может пройти до 2-х месяцев. Другими словами, Вы должны легально находиться в Австралии в этот период времени - у Вас должна быть любая действительная Австралийская виза, но сроком действия минимум 12 месяцев на момент подписания контракта!

Часть 7. Побочные и комиссионные расходы при покупке Австралийской недвижимости.

Информация данной статьи корректна на дату опубликования этой статьи.
В случае, если после даты опубликования этой статьи в Австралийском иммиграционном законодательстве (совокупно: Australian Migration Act 1958 + Australian Migration Regulations 1994) произошли изменения, данная информация требует корректировки.